Der Sommer ist Grillzeit. Das Thema "Grillen" kann in einer Mietimmobilie immer wieder zu Konflikten führen. Was Sie beachten müssen, erfahren Sie hier. Das Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten ist Mietern grundsätzlich erlaubt. Nachbarn müssen dies akzeptieren. 

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zwei Ausnahmen: 

1) Der Vermieter hat das Recht ein generelles Grillverbot im Mietvertrag aufzunehmen. Hält sich der Mieter daran nicht, riskiert er eine Abmahnung, die bei mehrmaligem Missachten zur Kündigung führen kann.

2) Nachbarn dürfen durch das Grillen nicht beeinträchtigt werden. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß, Rauch oder dichten Qualm liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die eine Geldbuße zur Folge haben kann. Wann Nachbarn beeinträchtigt werden, hängt insbesondere von der Rauchentwicklung ab. Zieht Rauch in die Wohnung des Nachbarn, liegt eine Beeinträchtigung vor. 

Zu Reparaturen und zur Mängelbeseitigung ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet. Wichtig ist, dass Sie als Mieter den Vermieter umgehend nach Entdeckung über den Mangel informieren, damit der Schaden sofort behoben werden kann. In vielen Verträgen wird eine Kleinreparaturklausel vereinbart. Das bedeute, dass der Mieter Schäden einer bestimmten Höhe, sogenannte Bagatellschäden, kostentechnisch selbst übernehmen muss. 

„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für:

•     Elektrizität,
•     Wasser und Gas,
•     den Heiz- und Kocheinrichtungen,
•     den Fenster- und Türverschlüssen
•     sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Alle darüber hinausgehenden Reparaturen sind unabhängig von der Höhe vom Vermieter zu tragen. 

Doch es ist Vorsicht geboten. Nicht jede Kleinreparaturklausel ist wirksam. Hier sind dem Vermieter enge Grenzen gesetzt. Wir empfehlen daher dringend, die Kleinreparaturklausel rechtlich von uns prüfen zu lassen; dies gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen, da eine unwirksame Formulierung die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge hat. 

Grundsätzlich ist der Vermieter verantwortlich für die Beseitigung erheblicher Feuchtigkeitsschäden in einer Immobilie. In vielen Fällen sind Baumängel die Ursache für die Entstehung von Schimmel. Unzureichendes Lüften durch den Mieter kann aber ebensfalls zu Schimmel führen.  Im Streitfall muss nachgewiesen werden, ob der Mieter oder Vermieter für die Beseitigung aufkommen muss. Verlangt der Mieter Beseitigung des Schimmelbefalls  oder Schadensersatz, so muss in aller Regel zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Liegt ein Baumangel vor, so wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters zunächst vermutet. Dann tritt eine sogenannte Beweislastumkehr ein. Der Mieter muss sich nun nicht mehr entlasten, es wird wegen des Baumangels vermutet, dass der Schimmelbefall vom Vermieter verursacht wurde, allerdings kann sich der Vermieter entlasten. Steht umgekehrt fest, dass keine Baumängel vorhanden sind, muss sich der Mieter entlasten, indem er nachweist, dass kein vertragswidriges Wohnverhalten vorliegt.

Schimmelbefall kann u.a. zu einer Mietminderung  berechtigen. Hier ist allerdings Vorsicht geboten, kommt der Mieter in Verzug mit der Miete, kann ihm ab einer bestimmten Höhe die außerordentiche Kündigung des Vermieters drohen, sofern sich die Schimmelbildung als vom Mieter verursacht herausstellt. Darüber hinaus besteht bei großflächiger Schimmelbildung auch ein Kündigungsrecht des Mieters. 

Lassen Sie sich beraten, wie Sie Ihre Rechte am sichersten und effektivsten durchsetzen. 

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden (KG Berlin, MDR 1974 , 319). Enthält der Mietvertrag keine Regelung und gibt es auch sonst keine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen, so ist der Vermieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen bei Bedarf auf eigene Kosten auszuführen. 

Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Mietrecht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nur dann unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB, wenn es sich um die Beseitigung von Abnutzungs- und Gebrauchsspuren handelt, die während der Mietzeit entstanden sind. Der Vermieter kann in diesem Fall auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen. Vertragsklauseln mit „starren“ Fristenplänen sind allerdings unwirksam. 

Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam, wenn 

•  die Wohnung bei der Übergabe nicht renoviert war oder 
•  der Mietvertrag überhaupt keine Regelung zu den Schönheitsreparaturen enthält oder 
•  der Mietvertrag enthaltene „Schönheitsreparaturklausel“ unwirksam ist.

Gerne prüfen wir für Sie, ob die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Gleiches gilt natürlich in diesem Zusammenhang  für Abgeltungsklauseln und Kostenquotenklauseln.

Generell sind nur solche Mieterumbauten erlaubt sind, die vom „vertragsmäßigen Gebrauch“ gedeckt sind und keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz darstellen. Wir empfehlen Ihnen als Mieter bei größeren geplanten Umbauten (auch beim Austausch von Sanitätseinrichtungen, Böden) immer den Vermieter zu fragen und sich die Erlaubnis schriftlich einzuholen. In der Praxis stellen wir häufig fest, dass es dann zu Problemen kommt, wenn der Vermieter nichts vom Umbau gewusst hat. 

Gibt es keine Vereinbarung, so ist der Mieter im Mietrecht grundsätzlich dazu verpflichtet, die Wohnung oder das Gewerbeobjekt bei Auszug und Rückgabe an den Vermieter in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. 

Von der Rückbauverpflichtung gibt es Ausnahmen, die im Einzelfall rechtlich zu prüfen sind. 

Ersatzansprüche des Mieters, etwa weil er die Immobilie durch den Einbau eines hochwertigen Parkettbodens verschönert hat, kommen nur in Betracht, wenn eine entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen worden ist oder wenn die Baumaßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen oder der Vermieter bereichert ist. 

Gerne beraten wir Sie rund um die Themen Einbauten, Umbauten, Rückbaupflicht  und Ersatzansprüche.

Ein Untermietverhältnis liegt vor, wenn der Mieter einer Wohnung diese ganz oder teilweise einem Dritten durch Mietvertrag zur selbstständigen Nutzung gegen Entgelt überlässt.

Sofern dem Hauptmieter im Mietervertrag nicht generell die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt ist, bedarf jede Untervermietung der Erlaubnis des Vermieters ( § 540 BGB). Wir empfehlen Ihnen daher als Mieter, sich diese Erlaubnis immer schriftlich geben zu lassen. Im Streitfall muss der Mieter nämlich darlegen und beweisen, dass ihm der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete erteilt hat. Der Vermieter ist zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, sofern der Mieter den Untermieter nach Abmahnung und Fristsetzung nicht aus den Räumen entfernt. Bei der Wohnungsmiete kann der Mieter aber einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, nach Maßgabe des § 553 BGB haben, und zwar dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein berechtigtes Interesse besteht dann, wenn der Mieter einen Familienangehörigen oder einen Lebenspartner mit in die Wohnung aufnehmen möchte.  Verweigert der Vermieter dagegen pflichtwidrig die Zustimmung, so hat er dem Mieter  Schadensersatz (die entgangenen Untermieten) zu leisten. 

Gerne helfen wir Ihnen bei allen Belangen rund um die Untervermietung weiter.